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            碧桂園大消息!大筆出售38億資產,不賣住宅先賣酒店、寫字樓!背后有何深意?
            來源:新財富雜志作者:杜冬東2024-01-23 19:39
            (原標題:碧桂園大消息!大筆出售38億資產,不賣住宅先賣酒店、寫字樓!背后有何深意?| 原創)

            為盤活資產,碧桂園率先出手商業資產,而非轉讓旗下住宅開發項目。當下的市場,優質的商業資產更易套現,昔日被認為“去化難、重資產”的商業資產,流動性或好于住宅項目。

            隨著不動產金融政策利好的持續注入,國內房地產并購市場上,大宗商業資產項目成交的消息頻傳,出售商業資產已成為頭部房企存量盤活的一項重要策略。繼萬科成立商業事業部之后,碧桂園會否有新一步的動作?

            來源:新財富雜志(ID:xcfplus)

            作者:杜冬東

            繼萬達集團甩賣10座萬達廣場引發矚目后,碧桂園(02007.HK)出售資產的新聞刷屏了。

            2024年1月22日晚間,碧桂園在廣州產權交易所掛牌轉讓多項資產,其業態包括酒店、寫字樓、商業物業、辦公樓、公寓樓等,擬轉讓資產價格合計38.18億元。

            自2023年8月首次債務違約以來,碧桂園管理層曾多次表態要“砸鍋賣鐵”自救,從行政開支削減近6成、區域公司收縮至21個,到楊國強賣私人飛機、“打工皇帝”莫斌薪酬降至月薪1萬元,甚至連高管配車都拍賣還債了,為扭轉困境,“宇宙房企”可謂各類“狠招”齊上。

            如大多數出險房企一樣,碧桂園也不可避免地走上出售資產償債之路,從出售其廣州亞運城項目股權,到虧本轉讓萬達商管股權,現如今又宣布出售廣州38.18億元商業資產,這些自然都在情理之中。

            不過,作為一家典型的住宅地產開發商,碧桂園的盤活資產以商業資產先行,仍然令許多人感到意外。

            01、一線商業資產先擺上“貨架”

            在1月15日舉行的2024年度工作會議上,碧桂園集團董事局主席楊惠妍再次強調,“家族肯定與公司共命運”,“目前在盡力盤活資產”。

            此番掛牌出售廣州5項資產包表明,碧桂園的資產盤活走出了重要的一步。

            公開資料顯示,這5項資產包具體包括:增城區鳳凰城酒店,報價為12.6億元,掛牌轉讓價格最高;其次為番禺區碧桂園藏瓏府辦公樓項目,報價為11.52億元;增城區碧桂園中心甲級寫字樓項目,報價為7.72億元,白云區人和公寓樓,報價為3.84億元,增城區碧桂園鳳凰城永旺商業物業,報價為2.5億元。

            定價最高的增城區鳳凰城酒店,是廣州東部最大的五星級山水主題式酒店,也是碧桂園為數不多的一線城市酒店項目,于2003年開業,2017年重新裝修,共573間豪華客房。除了該酒店資產,碧桂園擺上柜臺出售的還有統一打包優質的辦公樓、商業、公寓樓等項目。

            總體來看,碧桂園此次擺上貨架的資產成色都不錯。這或與其處境有關。

            iFind數據顯示,截至2023年中期,碧桂園歸屬于母公司的權益從2022年2036.23億元的高點,進一步萎縮至1550.61億元,總負債規模保持在1.36萬億元的高位。同時,碧桂園賬上的現金及現金等價物為1011.15億元,其中受限存款及現金為294.54億元,同期的應收賬款及票據為305.08億元;短期借款1087.03億元,應付賬款及票據為2022.37億元。資金捉襟見肘,出售資產迫在眉睫。

            為擺脫困境,碧桂園近期大刀闊斧進行管理變革,包括合并區域公司,進行架構精簡,公司管理層主動降薪,以積極姿態向市場傳遞信心。在削減開支、加快銷售回款及應收債權回收之外,盤活大宗及難去化商業類沉淀資產,成為另一關鍵舉措。

            早前在2022年9月,碧桂園將所持廣東省產權交易集團投資開發有限公司26%股權及銷售債務,出售予港股餐飲上市公司九毛九(09922.HK)。

            2023年8月,碧桂園以總價約12.915億元,出售了廣州亞運城項目26.67%股權給中海地產。收購完成后,中海地產成為廣州亞運城的100%持股股東。

            同月,碧桂園向在港股上市公司建滔集團(00148.HK)發行3.5億股股份,以“債轉股”的形式抵償了2.7億港元債務。此后的12月,碧桂園不惜虧損1.6億元,以30.69億元的價格出售了所持珠海萬達商管的股權。

            2024年1月18日,碧桂園澳大利亞子公司Risland Australia以約2.4億澳元(約合人民幣11.3億元)出售Wilton Greens的部分權益給中資私人開發商Avantaus。

            總體來看,包括本次資產出售動作在內,碧桂園迄今的資產出售舉動并不算多。作為一家典型的住宅地產開發商,碧桂園在全國投資的地產項目超過3103個。如今為盤活資產,其率先出手的幾乎都是商業資產,而非住宅地產。

            從公開資料來看,碧桂園集團旗下的商業地產業務,主要由碧桂園文商旅負責經營管理。

            碧桂園文商旅最早源于碧桂園2005年成立的商管部門,主要負責承接住宅業務發展過程中產生的商業資產,定位于以服務住宅地產。2018年,碧桂園將商業板塊調整到集團總部統籌,并一同成立碧桂園文商旅。

            2021年開始,碧桂園文商旅逐漸將經營聚焦在購物中心領域,運營了包括碧樂城、碧樂時光、碧家、碧樂小鎮、碧盈國際等14條商業產品線,統一管理運營的集團商業項目有60多個,涵蓋商業、長租、文旅、寫字樓四個板塊,在廣州、深圳等城市建設了多個商業綜合體。

            資料顯示,2022年碧桂園文商旅項目總建面達113萬平方米,落地在全國14省的24個城市。2023年中報顯示,碧桂園旗下的物業投資及酒店經營板塊的營業收入為22.34億元,占總營業收入2263.09億元的0.98%,該板塊的資產規模未披露。

            本次資產出售中,碧桂園主打的“商業先行”策略,在房企中并不罕見。

            02、商業資產如今更容易套現

            近期,國內房企盤活資產的積極性越來越高,將旗下項目推向市場,盤活存量資產以解困局的意向日漸強烈。在房地產并購市場上,大宗商業資產頻繁傳出成交的消息,越來越多房企成功套現。

            環顧房地產行業,不只是碧桂園,住宅類房企資產盤活普遍都選擇從商業資產下手。

            據不完全統計,最近3年以來,出售資產的房企,包括世茂集團(00813.HK)、大悅城(000031)、華僑城(亞洲,03366.HK)、綠地控股(600606)等至少15家頭部房企,出售的億元以上規模的項目,純一色是商業資產(表1)。

            與此形成對比的是,在住宅資產轉讓市場,除去ST泰禾(000732)、金科股份(000656)相對頻繁轉讓住宅開發項目之外,其余26家住宅類開發商,旗下也僅有少數項目零星轉手。

            Wind數據顯示,2021-2023年,頭部房企出售的住宅類相關資產112項,總交易規模超過1300億元。同期,全國億元以上規模的商業地產項目交易規模為1024.36億元,兩者相差不多。

            眾所周知的是,國內商業地產項目的規模大幅低于住宅地產的資產規模。2023年,全國商品房銷售額達到11.66萬億元,同期,全國商辦用房開發投資額超過1.18億元。

            兩項數據對比,或揭示一個現實——昔日被認為“去化難、重資產”的商業類資產,當下的套現遠比住宅開發項目資產容易。也就是說,住宅類資產項目的流動性遠低于商業類資產。

            理論上說,一二線城市地段優越、高質量的房產,往往易于直接面對C端銷售,回籠資金,而無需推至大宗并購市場;而非一二線的住宅地產項目,在如今市場需求疲軟、銷售普遍低迷的背景下,也難以向B端金融投資機構轉手股權,獲得套現。

            截至2023年上半年,碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍高達65%。從這一角度而言,碧桂園旗下住宅類項目資產鮮有動作,而將商業資產項目先手推上“柜臺”,背后有其苦衷。

            從市場成交案例來看,國內商業辦公、工業物流、產業園區、租賃住房以及消費基礎設施等投資性不動產紛紛獲得資本抄底。這些位于北京、上海等一線城市黃金地段的商業項目,實則受壓資產,具有較強升值空間。選擇在市場情緒低迷、不動產價格下行的時候入手,對于投資者具有很高的風險收益“性價比”。

            因此,碧桂園率先出手位于廣州的優質辦公樓、商業、公寓樓等項目,相對更容易獲得抄底資本的關注。

            03、房企盤活資產的突破口

            商業類資產交易的升溫,或與近年不動產金融政策的快速推動有關。

            自2023年以來,國家部委層面相繼推出《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》等文件,其中明確表示,優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目,保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

            2023年10月20日,中國證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》,將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。當月底,首批4只消費基礎設施REITs均獲批。

            公募REITs試點范圍的逐步擴大和不動產私募投資基金的推出,不僅意味著我國不動產金融閉環正在逐漸形成,也為激活國內存量資產注入了一則大利好。

            公募REITs是商業地產循環最關鍵的一環。投資者有較高機會通過REITs或資產證券化實現項目獲利退出,這正是抄底資本優先投資優質商業地產項目的邏輯所在。

            站在當下深度調整的地產環境中,房企普遍渴求套現資金以度難關,存量商業資產的盤活已成為推動房企脫困的重要策略之一。進一步而言,房企旗下的商業資產存量規模及占比多寡,或影響其存量資產盤活速度。

            試水消費REITs之后,2024年1月14日,萬科發布組織調整和人事安排,成立商業事業部,將7大區域的商業業務、印力集團統一并入其中,將旗下商業地產發展提升到一個新的高度。

            本次出售廣州商業資產包后,碧桂園仍有不少商業項目在手,其會不會有新一步的舉措,盤活相關資產?我們拭目以待。

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            責任編輯: 高蕊琦
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