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            解讀丨首個經營性物業貸款專項監管文件:緩解房企“斷臂求生”導致資不抵債的風險
            來源:澎湃新聞作者:龐靜濤2024-01-25 15:22

            房企融資再迎支持政策。

            1月24日晚間,中國人民銀行與國家金融監督管理總局聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》(以下簡稱“《通知》”)。監管首次對商業銀行經營性物業貸款業務進行明確,明確經營性物業貸款的定義,并將商業性房地產范疇擴圍;同時明確貸款額度和貸款期限等內容,拓寬資金用途,擴大經營性物業貸款使用范圍。

            經營性物業貸款業務的首個專項監管文件

            中信證券表示,《通知》發布前,國內金融監管機構對于經營性物業貸款業務并未有專項規章制度,而是更多通過負面清單管理來約束該業務的開展(如,約束資金用途、還款來源、貸款額度等)?!锻ㄖ穼儆诮洜I性物業貸款業務的首個專項監管文件。

            具體而言,商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等,不包括商品住房、租賃住房。

            西部證券研究發展中心分析師周雅婷介紹,新規進一步拓寬企業所持有的商業性房地產范圍,增加文旅地產,同時明確租賃住房不適用經營性物業貸款。承貸額度的提升以及可投向商業性房地產范圍的拓寬,有助于提升房企可貸資金規模,增加房企可支配資金。

            用途方面,此前,經營性物業貸款僅限于歸還用于建造該經營性物業的貸款或升級改造,《通知》放寬了貸款的用途,2024年底前允許用于償還該企業及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

            《通知》明確貸款的額度。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。經營性物業貸款期限一般不超過10年,最長不得超過15年,且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。

            華泰地產房地產團隊稱,本次新政為部委首次對抵押率下限予以明確指引。從以往的實操經驗來看,經營性物業貸的抵押率一般不會高于50%~60%,這意味著新政下,不動產的貸款額度有提升空間。

            周雅婷同樣提出,在抵押率方面,新規明確經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%,比例較此前提升至少10%(以往金融機構在開展經營性物業貸款時要求貸款額度原則上不超過承貸物業評估價值的50%,最高不超過60%)。

            華泰證券固定收益團隊認為,經營性物業貸款期限一般不超過10年,最長不得超過15年,一般貸款期限在5-8年,相比于房企開發貸和公開債,經營性物業貸期限長、貸款金額大、資金用途限制較少。

            對優質房企更有利

            多家券商團隊均分析認為,經營性物業貸款政策的出臺對擁有優質資產且抵押率低的房企更有利,對于已出險房企的影響有限。

            中金公司銀行團隊分析稱,《通知》將帶來房地產貸款政策放松:經營性物業貸款此前用途監管較為嚴格,用途放松有望改善優質房企流動性狀況,但對于已出險、非正常經營的房企本次政策變化影響可能有限。

            國金證券地產首席分析師杜昊旻同樣表示,擁有優質運營資產、抵押率較低的房企能更加受益。

            華泰證券固定收益團隊認為,對于房企而言,通過經營性物業貸盤活存量資產、置換存量債務,一方面有利于降低融資成本,“以時間換空間”降低短期償債壓力,另一方面也減輕了房企為償債將優質資產折價出售的壓力,緩解房企“斷臂求生”導致資不抵債的風險,為后續行業復蘇保留有生力量。

            對于下階段,中信證券同時稱,在頂層制度完善下,商業銀行或兼顧監管引導與風險防控來安排涉房貸款投放。對于商業銀行而言,預計下階段仍將圍繞優質主體、優質區域和優質項目平穩開展增量地產融資業務。對于房企存量業務而言,問題房企的流動性與應償債務壓力仍存,對應存量風險的處置、化解與出清仍需時間;對比上市銀行房開貸不良率與過往問題房企的敞口情況,預計部分銀行對于相關房企的貸款分類及減值計提或仍處“爬坡”狀態,未來頭部問題房企的破產重組方案推進或尤為關鍵。

            華泰證券固定收益團隊同時提出,政策實際效果有待觀察。此次《通知》利好房企信貸融資,但也需關注,在行業偏弱背景下,當前房企賬上無抵押且產權清晰的物業規??赡苁湛s;部分民營房企已出現債券展期或實質性違約,各家銀行貸款發放仍面臨不良率約束;我國商業地產結構性過剩及房地產市場走弱,商業地產面臨租金下降、空置率上升等問題,房企所持物業未來現金流有下滑風險,或影響其評估價值和貸款額度,關注后續政策落地進展和實際受益房企范圍。

            杜昊旻認為,經營性物業貸政策能在短期改善房企的資金狀況,但金融機構放款仍需看項目和房企資質,部分民營房企融資或仍需擔保增信,同時房企持續經營現金流的改善關鍵還是在于銷售的企穩。

            房企融資支持持續落地,部分成果顯現

            國金證券地產首席分析師杜昊旻認為,房企融資支持持續落地,已有部分成果顯現。自2022年11月“三支箭”到2023年中央金融工作會議,支持房企現金流改善的措施持續落地。

            華泰證券房地產團隊同樣表示,近年房企融資政策持續發力。2022年11月以來“金融十六條”、“三支箭”等融資支持政策逐步落地,2023年10月末中央金融工作會議及時提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”,再次強調房企融資支持的“抓落實”,得到了各部委的積極響應,2023年房地產行業也結束了兩年的凈償還,重現凈融資。

            杜昊旻介紹,信貸層面,截至去年三季度,房地產開發貸余額13.17萬億元,同比增加4%,占金融機構各項貸款余額5.61%,較22年末下滑0.29個百分點;債券融資層面,2023年中債增和地方國資支持房企發債融資規模合計約200億元,龍湖集團、新城控股、美的集團、碧桂園等民營房企獲增信發債規模在15億元以上;股權融資方面,截至2024年1月,已有招商蛇口、華發股份、陸家嘴、福星股份4家上市房企在A股完成股權融資,合計募資301億元,另有5家房企股權融資方案已獲證監會批復。

            華泰證券房地產團隊同時稱,相對而言,民營房企在債券市場仍處于縮表狀態。本次新政通過加強持有物業的變現能力和資金使用效率,進一步改善房企合理融資環境。疊加消費性基礎設施REITs的發行也為不動產盤活提供通道,持有物業資源充沛的企業將明顯受益。

            責任編輯: 陳勇洲
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