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            房地產板塊大漲 房企融資渠道進一步拓寬
            來源:證券時報網作者:e公司 曹晨2024-01-25 20:17

            1月25日,伴隨著大盤的連續反攻,房地產板塊繼續放量高走。截至下午收盤,同花順房地產開發指數漲5.48%,其中,新黃浦、光大嘉寶、中交地產、中華企業等10余股批量漲停。物業管理、裝配式建筑、租購同權、新型城鎮等相關板塊亦放量上攻,中鐵裝配、能輝科技、德必集團等多股收獲漲停。

            港股市場上,內地房地產和物業管理板塊同樣火熱。截至下午收盤,富力地產大漲17.2%,遠洋集團漲12.68%,新城發展漲12.26%,合景泰富集團、融創中國以及龍湖集團漲幅均超過8%。

            實際上,房地產板塊持續走高昨日即有所表現。從催化因素來看,24日下午發布的一則《關于做好經營性物業貸款管理的通知》,讓房企融資渠道進一步拓寬成為業內共識。

            “從新政看,有兩點明顯的利好。一是資金用途更加寬泛,相當于不受限了。二是原來因為用途受限,開發商大多抵押率只能做到五成不到,現在應該是可以做到七成了,相當于貸款額度提升了。開發商甚至可以贖回之前的重新申請,額度一下子提升20%。此外,對于有大量商業項目的集團,貸款利用率就會高很多?!蹦愁^部上市房企高管告訴證券時報·e公司記者。

            1月24日,中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》。其中提出,商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值,以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素,合理確定經營性物業貸款額度。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。

            該通知指出,商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素,按照市場化原則,與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業貸款期限一般不超過10年,最長不得超過15年,且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。

            不少業內人士認為,新政有望改善優質房企流動性狀況,融資端支持力度加大。上述頭部房企人士告訴記者,按照新政看,除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外,還可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

            “以前只能本項目用,現在就是把資金盤活了,只要是一個控股集團下的都能用,對于有大量商業項目的集團,貸款利用率就會高很多,利好萬科、萬達、新城、龍湖、華潤等房企?!痹撊耸勘硎?。

            以龍湖集團方面為例,接近龍湖的人士告訴記者,在本月召開的投資者會上,龍湖管理層表示,預計2024年可以新下貸經營性物業貸100億元,2023年新增了150億元以上的經營性物業貸。

            在此前的2023年中期業績會上,龍湖管理層就表示,“截至2023年上半年末,公司銀行融資占比占55%,尤其是經營性物業貸,因為我們有很多商業天街持續開業,經營性物業貸上半年同比增加了100億元,達到了400億元,整個賬期很長,這個相對來說給了一個很大的定心丸,為公司的長期的發展奠定了一個基礎?!?/p>

            多家券商也看好新政給優質房企融資帶來的積極作用。銀河證券認為,政策對房企融資側的支持力度加大,同時房企表內商業型房地產有望得到盤活進而改善房企流動性。近年來部分房企逐漸加大對經營性業務的發展力度,投資性房地產資產規模占比可觀。我們認為頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢,市占率有望進一步抬升,供給端政策持續放松或對部分房企產生較大邊際影響。

            中信證券表示,《關于做好經營性物業貸款管理的通知》首度明確了商業銀行經營性物業貸款業務的監管要求,有助于房企相關業務更為合規、高效的開展。文件對于經營性物業貸款資金用途的放寬,有助于優質房企盤活商業地產資源,強化自身流動性狀況。

            不過,中指研究院研究副總監徐躍進表示,按此規定,房企可以進一步盤活存量資產,通過經營性物業貸款改善自身流動性,優化債務結構,降低短期償債壓力。但需要注意的是,房企通常會以存量經營性物業為底層資產進行相關的融資,比如CMBS、類REITs等。接下來,經營性物業貸款可能更多地是用于置換存量債務?!翱傮w而言,2024年,房地產政策以防風險為首要目標,將一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求,防范化解房企風險,促進房地產市場平穩健康發展?!?/p>

            責任編輯: 劉燦邦
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